Emlak Dünyasından

Tapu Gibi Sağlam mı?

Medeni Kanun, Cumhuriyet’in kuruluşu sonrası belirlenen öncelikler arasında yer almıştır. Aile hukukundan eşya hukukuna bir çok alanın düzenlendiği medeni kanunumuz, İsviçre örneğinden yararlanılarak 1926 yılında kabul edilmiş olup, o günden bu güne hayatımızın ana
 

karatas.jpeg

Özgür Karataş

alanlarını düzenleyen üst norm olarak varlığını sürdürmektedir. Türk Medeni Kanunu’nun yazı konusunda önemi, kişiler ile taşınmazların ilişkisine dair içerdiği düzenlemelerdir. Taşınmazların ve taşınmazlar üzerinde gerçekleştirilen işlemlerin kayda alındığı tapu sicili, Medeni Kanun 1007 Maddesine göre ülkemizde devlet güvencesi altında tutulmaktadır.

Peki devlet güvencesi bizim için ne ifade etmektedir? Medeni Kanun 1007 Maddesi “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.” demektedir. Buna göre, tapuya kayıtlı bir hak, ilgili düzenlemelere göre var olması gerektiği sürece var olmaya devam edecektir. Örneğin, bir ev satın aldık ve adımızın tapuya malik olarak yazılması sağlandı. Bir daha tapu kaydını sorgulamamıza gerek yok mu? Bu soruya cevap olarak “hayır” denilmesi gerekiyor. Tapu sicili, Medeni Kanun’da ve diğer özel kanunlarda tanımlanan hakların, sorumlulukların ve kısıtların kayıt altına alındığı bir yapıya sahip. Gayrimenkulümüz üzerinde bir haciz işlemi başlatılmış mı? Ya da kötü niyetli kişiler isteğimiz dışında her hangi bir işlem yapmışlar mı? Bu ve bunun gibi soruların cevabının verilebilmesi için her şeyden önce tapu kaydı hakkında bilgi sahibi olmamız gerekiyor. Tapu kaydına ilişkin sorgulamalar, e-devlet kapısında en çok kullanılan hizmetler arasında yer alıyor. Turkiye.gov.tr internet adresi üzerinden, adımıza kayıtlı taşınmazların tapu kayıt bilgileri ile parselin nerede olduğunu gösteren plan bilgilerine bir tık ile ulaşmamız mümkün. Bununla birlikte, “tapu telefon bilgileri beyan” hizmeti ile telefon numaranızın sisteme kayıt edilmesi hızlıca sağlanabilmekte, bu şekilde taşınmazınız üzerinde herhangi bir işlem başvurusu yapıldığında size sms ile bilgilendirme yapılmasını talep edebilmektesiniz.İsteğimiz dışında yapılabilecek işlemler ve başvurular hakkında zamanında bilgi sahibi olmak, devlet güvencesi altında da olsa tapuda kayıtlı haklarımızı koruyabilmemiz açısından oldukça hayati.Öte yandan, bu hizmetlerin kullanılabilmesi, kimlik bilgilerimizin tam ve doğru bir şekilde tapu kayıtlarında bulunması ile mümkün olabiliyor. Tapuda TC Kimlik numaramızın bulunmaması ya da yanlış yazılması, ölen murislerden miras hakkı olarak geçecek taşınmazlarda intikal işlemlerinin yapılmaması sonucu ismimizin tapu sicilinde geçmemesi gibi durumlar bu hizmetlerin kullanılabilmesi önünde engel oluşturmaktadır.Peki ne yapmalı?Her şeyden önce, taşınmazlara ilişkin haklarımızın tapu sicilinde deoğru kimlik bilgilerimiz ile kayıtlı olduğuna emin olmalıyız. Bu noktada hatırlatmakta fayda var, taşınmazların mirasçılar adına geçmesi için, gerekli belgeler ile birlikte tek bir mirasçının başvurusu yeterlidir. Tapu sicilinde, doğru kimlik bilgilerimiz ile kayıtlı olduğunun anlaşılması sonrası, e-devlet kapısı üzerinden cep telefon numaralarının güncellenmesi ve beyan verilmesi, isteğimiz dışında hakkımızın el değiştirmesinin önüne geçecektir. Belirli aralıklarla tapu kaydının aynı servis üzerinden kontrolü de kamulaştırma kararı, haciz, vergi borcu, güvenlik bölgesi ilan edilmesi gibi tapuya kayıt edilen kısıtlardan ve yükümlülüklerden haberdar olmamızı sağlayacaktır.Uzun yıllar süren çabalar sonucunda edinilen haklarımızın korunması için, takip etmek ve bilmek en gerçekçi çözümler olarak gözükmektedir.

Değerli Konut Vergisi Deneyimi ve Gayrimenkul Dünyası

2019 yılının aralık ayının başları, gayrimenkuller konusunda yeni bir vergi adını duyduğumuz günler olarak tarihe geçmişti. 5 Aralık 2019 tarihinde kabul edilip sonrasında yayınlanan torba kanun, değerli konut vergisi başlığını da içermekteydi. Torba kanun ile yapılan bu yeni düzenlemenin, değerli bir konuta sahip olan ya da olmayan herkesin gündemine girebilmesi ise, Kanun’un yayınlandığı tarihten hemen sonra, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce yapılmaya başlanılan tebligatlar üzerine gerçekleşebildi. Yeni verginin konusu, değeri 5 milyonu geçen taşınmazlar olduğuna göre, yapılan tebligatların muhatapları da spor dünyasından iş dünyasına, sanatçılardan siyasetçilere kadar “üst düzey gelire sahip” bir yelpazeyi oluşturmaktaydı. Zaten, verginin konusu ve içerdiği bütün sorunların gündemimize gelmesi de böyle bir “muhatap” kitlesine sahip olması yüzünden oldukça hızlı bir şekilde gerçekleşti.

O dönem, verginin konusunu oluşturan taşınmazların bir kısmının birden fazla sahibinin olduğu ortak mülkiyete sahip olmaları, bir kısmının ise mülkiyet hakkından sonra en geniş kullanım ve yararlanma hakkı olarak da tanımlabilecek intifa hakkı sahibinin olması, yüzbinlerce farklı tarafa, gerçek ve tüzel kişilere tebligatların ulaşmasını sağladı. Vergi konusu taşınmazların sahibi gerçek ve tüzel kişiler, bu kişilerin başvurduğu hukuk büroları ve avukatlar, kişilerin ve temsilcilerinin başvurduğu gayrimenkul değerleme şirketleri, gayrimenkul değerleme şirketlerinin saha araştırmalarında başvurduğu emlak aracıları ve sektör uzmanları, tebligatlara karşı yapılan itirazlar için çalışmalar gerçekleştirdi. Diğer taraftan kamu sektörü, değerleme ve tebligat çalışmalarının yanı sıra, gelen yüzbinlerce itirazın tasnifi ve değerlendirilmesi çalışmaları ile meşguldü.

Bir torba kanun ile hayatımıza giren bu yeni vergi türü üzerine tepkisel olarak yüzlerce köşe yazısı yayınlandı ve onlarca televizyon programı yapıldı. Sonuç olarak, yine bir torba kanun ile 14 Şubat 2020 tarihinde büyük oranda değişikliğe uğradı. Tebligatları yapan kurum olan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değerlerin kullanılamayacağı yönündeki değişiklik ile, vergi oranları ve muafiyet başlıklarında yapılan değişiklikler, göze çarpan ve yeni verginin ruhunu etkileyen önemli yaklaşımlar olarak karşımıza geldi.

Sonuç olarak, bir kamu kurumundan gelen tebligatlar, tebligatlara karşı yapılan itirazlar, itirazlar baz alınarak yapılan değerlendirmeler, açılan davalar ve yürütülen bütün süreçler boşa düşmüş oldu. Değerli konut vergisi, çoğu bölgede piyasa değerinin mislince düşük olan emlak vergisine esas matrahlar üzerinden ödenmesi gereken bir vergi haline geldi. Yeni torba kanun ile getirilen muafiyetler, konu olabilecek taşınmaz sayısını oldukça aşağılara çekti.

İçinde bulunduğumuz Şubat ayı, Cumhurbaşkanlığı tarafından bir erteleme olmaz ise, değerli konut vergisi kapsamında ilk beyannemelerin verileceği ay. Son olarak, Gelir İdaresi Başkanlığı 15 Ocak tarihinde “Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliği” başlığı ile örnekleri de içeren bir tebliğ yayınladı.

Tebliğ ile yeniden gündeme gelen değerli konut vergisi, gayrimenkul sahiplerinin haklarını ve yükümlülüklerini takip etmeleri konusunun önemini bir kez daha bize hatırlattı. Hem hukuki hem teknik konuların sürekli takip edilmesi gerekliliği göz önüne alındığında, gayrimenkul yönetiminin alan uzmanlarından oluşan profesyonel yapılar tarafından yürütülmesi en sağlıklı çözüm olarak gözükmektedir. Bununla birlikte, demo.com, bu alanlarda güvenli ve güncel bilgi vererek tarafların haklarını ve sorumluluklarını bilmesine katkı sağlamayı amaçlayan, hatırlatmalar yapan ve kilit noktalarda uyaran yazıları içeren bir yapıda yeniden karşınıza çıkacaktır.

Gayrimenkulü olan ya da gayrimenkul yatırımı ile ilgilenen bütün tarafları, bizi izlemeye davet ediyoruz.